เลขที่หนังสือ

: กค 0811/3085

วันที่

: 20 เมษายน 2543

เรื่อง

: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการแบ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 39, มาตรา 52, มาตรา 91/1 (4)

ข้อหารือ

: นาง ว. กับพวกอีก 15 คน ได้ร่วมกันซื้อที่ดินจำนวน 163 ตารางวา และร่วมกันยื่น
ขออนุญาตปลูกสร้างอาคารพักอาศัย สูง 8 ชั้น พื้นที่อาคารรวม 2,203 ตารางเมตร จัดแบ่งเป็นห้องพัก
อาศัยได้ 19 ยูนิตโดยเจ้าของร่วมทุกคนจะได้รับสิทธิในการถือครองพื้นที่ห้องพักอาศัยตามที่ได้ตกลงกันไว้
เมื่ออาคารแล้วเสร็จ นาง ว. กับพวกได้ยื่นจดทะเบียนอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.
2522 เพื่อให้เจ้าของร่วมแต่ละรายได้รับเอกสารสิทธิแสดงการถือครองห้องชุดของตนเองได้ แต่เมื่อ
จดทะเบียนอาคารชุดเรียบร้อยพร้อมกับได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวม 19 ยูนิต กลับปรากฏชื่อ
เจ้าของร่วมทุกคนในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละยูนิตทั้ง 19 ยูนิต นาง ว. กับพวกจึงมีความจำเป็น
ต้องดำเนินการโอนแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ห้องชุดระหว่างกันทั้ง 19 ยูนิต เพื่อที่จะทำให้เจ้าของห้องชุด
แต่ละรายสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนเองได้อย่างถูกต้องโดยไม่มีชื่อเจ้าของห้องชุดรายอื่น
นาง ว. จึงขอหารือว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแลกเปลี่ยนกันตามข้อเท็จจริงดังกล่าว
โดยไม่มีค่าตอบแทน จะต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่

แนววินิจฉัย

: เนื่องจาก นาง ว. กับพวกได้เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกัน และได้เข้าร่วมลงทุนก่อสร้าง
อาคารชุดมาด้วยกันตั้งแต่ต้น ภาระภาษีของ นาง ว. กับพวกเป็นดังนี้
1. การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในห้องชุดแต่ละห้องชุดให้กับบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของร่วมตาม
บันทึกข้อตกลงที่ได้ทำกันไว้โดยไม่มีค่าตอบแทน ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่ง
ประมวลรัษฎากร โดยถือว่าผู้โอนเป็นผู้มีเงินได้ และมีหน้าที่ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และ
นำส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียนตามมาตรา 52
วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร และ นาง ว. กับพวกมีหน้าที่ต้องยื่นแบบแสดงรายการ
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (แบบ ภ.ง.ด.90) และชำระภาษีในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือ
คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล โดยไม่มีสิทธิจะเลือกเสียภาษีตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร
2. การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวถือเป็นการขายตามมาตรา 91/1(4) แห่ง
ประมวลรัษฎากร และเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม
มาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากรประกอบกับมาตรา 4(2) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความ
ในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541
โดย นาง ว. กับพวกต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

เลขตู้

: 63/29182