เลขที่หนังสือ

: กค 0811/31060

วันที่

: 16 มิถุนายน 2543

เรื่อง

: ภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ กรณีจดทะเบียนภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 50(4), มาตรา 52, มาตรา 69 ทวิ

ข้อหารือ

: องค์การรถไฟฟ้ามหานคร ดำเนินการจัดสรรกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อก่อสร้าง โครงการรถไฟฟ้า
มหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ตามกฎหมายจำนวน 2 ฉบับ คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืน พ.ศ.
2530 และพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ขณะนี้ได้
มีพระราชกฤษฎีกาฯ กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะดำเนินการเพื่อกิจการขนส่งมวลชนในท้องที่เขต
จตุจักร เขตบางซื่อ เขตห้วยขวาง เขตดินแดง เขตราชเทวี เขตวัฒนา เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขต
สัมพันธวงศ์ เขตปทุมวัน เขตบางรัก เขตคลองเตยและเขตสาทร กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2542 ออก
ตามความในพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ใช้
บังคับ และคณะรัฐมนตรีได้ประกาศให้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวเป็นกรณีที่มีความจำเป็นโดยเร่งด่วน และ
เนื่องจากการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน
พ.ศ. 2540 มีหลักการและเหตุผลลักษณะทำนองเดียวกันกับพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 กล่าวคือ มีวิธีการดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินคล้ายคลึงกัน ต่างกัน
แต่เพียงวัตถุประสงค์ของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ โดยมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหา
อสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 บัญญัติว่า “ในกรณีที่หน่วยงานใดมีความจำเป็นต้อง
ใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ในการดำเนินกิจการขนส่งมวลชนโดยไม่จำเป็นต้องได้มาซึ่ง
อสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นให้ดำเนินการตามบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ แต่ในกรณีที่มี
ความจำเป็นต้องได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ให้ดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์”
ซึ่งในการนี้องค์การรถไฟฟ้ามหานครได้ดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินบริเวณพื้นที่จำเป็นต้องได้มาซึ่ง
กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 แล้วเสร็จเกือบทั้งหมด
แล้ว คงเหลือพื้นที่ต้องดำเนินการกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จำเป็นต้องได้มาซึ่ง
กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540
โดยขณะนี้อยู่ในระหว่างที่กรมที่ดินกำลังพิจารณากำหนดรูปแบบในการจดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระใน
อสังหาริมทรัพย์ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และในขั้นตอนต่อไป องค์การรถไฟฟ้ามหานครจะทำ
ความตกลงกันเจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำสัญญากำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์
แล้วมีหนังสือแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อทำสัญญาตามประมวลกฎหมายที่ดินทราบการทำสัญญากำหนดภาระ
ใน อสังหาริมทรัพย์ และให้ดำเนินการจดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ในหนังสือแสดง
สิทธิในที่ดินตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน
พ.ศ. 2540 ซึ่งในการจดทะเบียนดังกล่าวบัญญัติให้ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
เท่านั้น ต่างกับมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ประกอบ
กฎกระทรวง ฉบับที่ 184 (พ.ศ. 2533) ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
ที่บัญญัติให้การแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียม ค่า
อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนั้น เพื่อให้องค์การรถไฟฟ้ามหานครสามารถดำเนินการ
จดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดินได้ จึงหารือแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้องใน
เรื่องต่าง ๆ ดังนี้
1. อากรแสตมป์
(1) กรณีจดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการก่อตั้งสิทธิ
เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อ
กิจการขนส่งมวลชน พ.ศ.2540 เมื่อมีการตกลงทำสัญญากำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ตาม
มาตรา 13 หรือมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน
พ.ศ. 2540 และได้จ่ายเงินค่าตอบแทนการใช้อสังหาริมทรัพย์แล้ว การที่คู่สัญญานำสัญญาดังกล่าวไป
จดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน พนักงาน
เจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์หรือไม่เพียงใด และหากต้องเสียอากรแสตมป์ ใครเป็นผู้มีหน้าที่
ในการเสีย
นอกจากนี้ เนื่องจากสัญญากำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ มีคู่ฉบับรวมทั้งสิ้น 3
ฉบับ ในกรณีนี้ต้องเสียอากรแสตมป์คู่ฉบับทุกฉบับหรือไม่เพียงใด และใครเป็นผู้มีหน้าที่ในการเสีย
อากรแสตมป์
(2) กรณีไม่อาจตกลงกันได้ในเรื่องการกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ หรือ
ในเรื่องเงินค่าทดแทน ซึ่งมิใช่กรณีตามมาตรา 14 และองค์การรถไฟฟ้ามหานครต้องเสนอออก
พระราชบัญญัติกำหนดภาระในอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 20 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการจัดหา
อสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ.2540 เป็นกรณีที่องค์การรถไฟฟ้ามหานครต้องนำเงิน
ค่าทดแทนไปวางต่อศาลหรือสำนักงานวางทรัพย์ ตามมาตรา 24 ดังนั้น ในการจดทะเบียนกำหนดลักษณะ
ภาระในอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวพนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บค่า
อากรแสตมป์หรือไม่เพียงใด และหากต้องเสียอากรแสตมป์ ใครเป็นผู้มีหน้าที่ต้องเสีย
2. ภาษีเงินได้
(1) กรณีบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ตกลงทำสัญญากำหนดลักษณะภาระใน
อสังหาริมทรัพย์กับองค์การรถไฟฟ้ามหานครตามข้อ 1(1) และองค์การรถไฟฟ้ามหานครได้จ่ายเงิน
ค่าทดแทนการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำสัญญาดังกล่าวไป
จดทะเบียนกำหนดลักษณะภาระใน อสังหาริมทรัพย์โดยมิได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นของ
องค์การรถไฟฟ้ามหานคร ในกรณีนี้เจ้าของหรือผู้ครอบครอง อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้มีเงินได้มีหน้าที่ต้อง
เสียภาษีเงินได้หรือไม่เพียงใด และหากต้องเสียองค์การรถไฟฟ้ามหานครจะเป็นผู้หักภาษีเงินได้ ณ
ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาตามมาตรา 52 แห่งประมวลรัษฎากร และกรณีนิติบุคคลตามมาตรา 69 ทวิ
แห่งประมวลรัษฎากร แล้วนำส่งพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการ
จดทะเบียนได้หรือไม่ อย่างไร
(2) กรณีไม่อาจตกลงกันได้ในเรื่องการกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ
1(2) หากต้องมีการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล จะมีวิธีการนำส่งภาษีเงินได้
อย่างไร

แนววินิจฉัย

: กรณีตามข้อเท็จจริงองค์การรถไฟฟ้าฯ ก่อสร้าง ทางรถไฟฟ้าใต้ดินผ่านที่ดินของ
บุคคลธรรมดา หรือบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยจดทะเบียนการขอใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มีภาระภาษีดังนี้
1. อากรแสตมป์ กรณีสามารถตกลงรับเงินค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์หรือไม่สามารถตกลงรับเงินค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยจะ
ต้องนำเงินค่าทดแทนไปวางต่อศาลหรือสำนักงานวางทรัพย์ หลักฐานการรับเงินหรือการวางทรัพย์
ดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นใบรับสำหรับการก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อนิติกรรมที่
เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้น มีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ผู้ออกใบรับต้องเสียอากรแสตมป์ ตามลักษณะ
ตราสาร 28.(ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ในกรณีมีจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาทขึ้นไป ทุก
200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาท
กรณีคู่ฉบับหรือคู่ฉีกของใบรับ เนื่องจากใบรับไม่มีระบุบุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเป็นคู่สัญญา คนที่
เสียอากรสำหรับต้นฉบับเป็นผู้เสียอากร ตามลักษณะตราสาร 23. แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ก) ถ้า
ต้นฉบับเสียอากรไม่เกิน 5 บาท ต้องปิดอากรแสตมป์ 1 บาท (ข) ถ้าเกิน 5 บาท ต้องปิดอากรแสตมป์
5 บาท
2. ภาษีเงินได้ กรณีการจดทะเบียนสิทธิกำหนดลักษณะภาระในอสังหาริมทรัพย์ ไม่เข้า
ลักษณะเป็นการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ
ที่จ่าย ตามมาตรา 52 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร
กรณีที่องค์การรถไฟฟ้าฯ จ่ายค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิดังกล่าวให้แก่บุคคลธรรมดา
ถือเป็นการจ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร องค์การรถไฟฟ้าฯ จะต้อง
หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายไว้ในอัตราร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 50(4) แห่งประมวลรัษฎากร และต้อง
นำส่ง ณ ที่ว่าการอำเภอภายในเจ็ดวันนับตั้งแต่วันสิ้นเดือนที่จ่ายเงิน ตามมาตรา 52 วรรคหนึ่ง แห่ง
ประมวลรัษฎากร ประกอบกับประกาศกระทรวงการคลังเรื่อง ขยายกำหนดเวลาการนำส่งภาษีเงินได้หัก
ณ ที่จ่าย การนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่ม และการยื่นรายการ ลงวันที่ 21 มกราคม พ.ศ.2535
กรณีองค์การรถไฟฟ้าฯ จ่ายค่าทดแทนการโอนทรัพยสิทธิดังกล่าวให้แก่
บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ถือเป็นการจ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40
แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องหักภาษีเงินได้ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 69 ทวิ แห่ง
ประมวลรัษฎากร และต้องนำส่ง ณ ที่ว่าการอำเภอภายในเจ็ดวันนับตั้งแต่วันสิ้นเดือนที่จ่ายเงิน ตาม
มาตรา 52 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับประกาศ กระทรวงการคลัง เรื่อง ขยาย
กำหนดเวลาการนำส่งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย การนำส่งเงินภาษีมูลค่าเพิ่ม และการยื่นรายการ ลงวันที่
21 มกราคม พ.ศ.2535

เลขตู้

: 63/29464