เลขที่หนังสือ

: กค 0811(กม.04)/976

วันที่

: 13 มิถุนายน 2543

เรื่อง

: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีการขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 91/2(6)

ข้อหารือ

: นาย A. ร่วมกับพวกอีก 4 คน ซื้อที่ดินจำนวน 2 ไร่เศษ เมื่อประมาณ พ.ศ.2537 ได้
ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ เพื่อใช้ประกอบกิจการและเป็นที่อยู่อาศัยของหุ้นส่วนแต่ละคนและได้แบ่ง
กรรมสิทธิ์ โดยตกลงแบ่งตามส่วนในการลงทุนซื้อที่ดินและค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารโดยโฉนด
แบ่งแยกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกแบ่งแยกเป็น 10 แปลงย่อย ตามจำนวนคูหาของอาคารพาณิชย์ และใส่ชื่อ
ในโฉนดตามส่วนการลงทุน หุ้นส่วนคนอื่น ๆ ได้คนละ 2 คูหา นาย A. ได้ 1 คูหา และอีก 1 คูหา
ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์รวม ส่วนที่สองคือที่ดินซึ่งอยู่ด้านหลังอาคารใช้เป็นที่จอดรถและทางเข้าออกยังคงเป็น
กรรมสิทธิ์รวม ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2540 นาย A. ได้ขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ของตนในราคา
เก้าล้านบาท และยื่นแบบ ภ.ธ.40 ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 297,000 บาท เมื่อวันที่ 13
พฤษภาคม 2540 พร้อมทั้งขอคืนอากรแสตมป์ จำนวน 45,000 บาท สรรพากรจังหวัดหารือว่า
ความเห็นต่อไปนี้ถูกต้องหรือไม่
1. กรณีการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์โดยมีความประสงค์เพื่อใช้
ประกอบกิจการและเป็นที่อยู่อาศัยของหุ้นส่วนแต่ละคนมิได้มีเจตนาขายแก่บุคคลภายนอก ต่อมาได้แบ่งแยก
กรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ตามสัดส่วนในการลงทุนซื้อที่ดินและค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคาร
การแบ่งกรรมสิทธิ์ดังกล่าวเป็นการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม
ประมวลรัษฎากร
2. กรณีนาย A. ขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ที่ได้รับจากการแบ่งกรรมสิทธิ์ ตามข้อ 1
ถือเป็นการขาย อสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดาคนเดียว ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในนาม
ของตนเอง
3. กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันได้มา เมื่อยื่นแบบแสดงรายการ
เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ผู้ขายได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้จากการขายมารวมคำนวณเพื่อเสีย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีทั้งนี้เฉพาะกรณีไม่ประสงค์ขอรับเงินภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายคืน หรือไม่ขอ
เครดิตไม่ว่าบางส่วนหรือทั้งหมด

แนววินิจฉัย

: 1. กรณีนาย A. กับพวกอีก 4 คน ร่วมกันซื้อที่ดินเมื่อประมาณ พ.ศ. 2537 โดยมิได้
แบ่งกรรมสิทธิ์ต่อมาได้ออกค่าใช้จ่ายเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และแบ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อม
อาคารพาณิชย์ ตามส่วนการลงทุนซื้อที่ดินและตามค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ กรณีดังกล่าว
ถือว่านาย A. กับพวกเป็นคณะบุคคลซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารไม่พร้อมกัน เมื่อคณะบุคคลได้แบ่ง
ที่ดินพร้อมอาคารให้หุ้นส่วนแต่ละคน โดยนาย A. ได้ส่วนแบ่ง 1 คูหา และหุ้นส่วนคนอื่นได้ส่วนแบ่งคนละ
2 คูหา ส่วนอีก 1 คูหายังเป็นกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งนาย A. ได้ขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ของตนที่ได้รับ
แบ่งกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2540
การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของคณะบุคคลดังกล่าว ให้แก่หุ้นส่วนแต่ละคน
เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขายหรือมีพฤติการณ์ของผู้ขายว่า
ปลูกสร้างเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว ไม่ว่าจะมีการแบ่งแยกหรือไม่
ตามมาตรา 3(3) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ(ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่
เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่ง
ประมวลรัษฎากร
2. กรณีนาย A. ได้ขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 1 คูหา ในส่วนของตนเมื่อวันที่ 13
พฤษภาคม 2540 เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
จึงเป็นการขาย อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 3(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ
(ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่ง
ประมวลรัษฎากร
หากปรากฏว่า นาย A. มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วย
การทะเบียนราษฎร และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินและ
อาคาร การขายดังกล่าวไม่ถือเป็นการขาย อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 3(6)
(ค) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 จึงไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม
มาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

เลขตู้

: 63/29474