เลขที่หนังสือ

: กค 0811/9960

วันที่

: 17 ตุลาคม 2544

เรื่อง

: ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 56, มาตรา 77/1(3), มาตรา 91/1, มาตรา 91/21

ข้อหารือ

: สภ. หารือกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ มีข้อเท็จจริงสรุปได้ดังนี้
1. นาย ส. และพวกอีก 6 คน ได้ร่วมกันซื้อที่ดินจำนวน 11 โฉนด (โฉนดเลขที่ 5949,
5950, 6157-6160 และ 32974-32978) เนื้อที่ 11 ไร่ 83 วา เพื่อทำโครงการบ้านจัดสรรขายชื่อ
โครงการ "บ้านอภิญญา"
วันที่ 10 กรกฎาคม 2533 นาย ส. และพวกได้ทำหนังสือสัญญาว่าทุกคนเป็น
ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินทั้ง 11 โฉนด คนละ 1 ส่วนเท่า ๆ กัน โดยลงทุนร่วมกันเป็นเงินสองล้าน
บาท และตกลงดำเนินการ (1) ยื่นคำร้องรวมโฉนดและแบ่งแยกโฉนด (2) การแบ่งแยกโฉนดนั้นจะ
แบ่งออกกี่แปลงก็ได้ ใครคนใดคนหนึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ก็ได้ ให้ถือว่าทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
และถือคนละหนึ่งส่วนเท่ากัน (3) ถ้ามีการขายที่ดินไม่ว่าจะขายที่ดินได้มากน้อยเพียงใดก็เป็นการรวมกัน
เงินที่ได้จากการขายที่ดินภายหลังจากการหักค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายแล้วให้
แบ่งคนละหนึ่งส่วนเท่า ๆ กัน (4) ถ้ามีการปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างใดลงในที่ดิน ทุกคนตกลงร่วม
ดำเนินการ และร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นคนละหนึ่งส่วนเท่า ๆ กัน ไม่ว่าคนใดคนหนึ่งเป็น
ผู้ขออนุญาตปลูกสร้าง สรุปคือทุกคนร่วมกันถือกรรมสิทธิ์ที่ดินคนละหนึ่งส่วน ในการร่วมกันดำเนินการที่ดิน
ดังกล่าว มีรายรับรายจ่าย ความรับผิดและผลประโยชน์ใด ๆ ที่เกิดขึ้นทุกคนตกลงมีส่วนคนละหนึ่งส่วน
เท่า ๆ กัน
วันที่ 11 เมษายน 2534 นาย ส. และพวกอีก 6 คน ได้ขอรวมโฉนดและขอแบ่งแยก
กรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้ง 11 โฉนด โดยแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ออกเป็นโฉนดใหม่ และในแต่ละโฉนดได้แบ่งแยก
ใส่ชื่อผู้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมไว้แปลงละ 1 ชื่อ ผู้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมบางรายมีชื่อระบุไว้มากกว่า 1 แปลง
วันที่ 31 มกราคม 2535 นาย ส. และพวกได้จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะในนาม
คณะบุคคล "บ้านอภิญญา" และได้ยื่นเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในนามคณะบุคคล
ต่อมาปีภาษี 2537-2538 นาย ส. และพวกได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และได้เสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในนามคณะบุคคล ซึ่ง สพท. ได้ตรวจสอบและสอบถาม
ผู้ซื้อได้ความว่า ผู้ซื้อได้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโครงการจากนาย ส. โดยบริษัท ต.จำกัด เป็น
ผู้ดำเนินการให้ ซึ่งผู้ซื้อได้ชำระราคาเป็นเช็คสั่งจ่ายให้บริษัท ต. จำกัด
2. สพท. หารือว่า
(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของนาย ส. ดังกล่าวข้างต้นเข้าลักษณะเป็นการขายในนาม
ส่วนตัว คณะบุคคลบ้านอภิญญา หรือบริษัท ต. จำกัด
(2) ควรใช้ราคาใดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ หากใช้ราคาขายตาม
หนังสือสัญญาขาย เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะหมดอายุความการประเมินภาษีธุรกิจ
เฉพาะ หากใช้ราคาตามที่สอบจากผู้ซื้อ ซึ่งขาดเกินกว่าร้อยละ 25 ก็สามารถประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะ
ได้
(3) กรณีที่ต้องประเมินภาษีในนามนาย ส. หรือในนามนิติบุคคล ภาษีที่ชำระแล้วในนาม
คณะบุคคลบ้านอภิญญา สามารถขอคืนหรือนำมาเครดิตภาษีได้หรือไม่
3. สภ. ได้พิจารณาจากข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วเห็นว่า
(1) กรณีตาม 2. (1) และ (2) เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่านาย ส. และพวกร่วมกันซื้อ
ที่ดินจำนวน 11 โฉนด และมีวัตถุประสงค์เพื่อที่จะทำโครงการบ้านจัดสรรขายแล้วแบ่งกำไรกัน แม้ต่อมา
ได้จดทะเบียนขอแบ่งแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกมาเป็นโฉนดใหม่ โดยให้แต่ละคนถือกรรมสิทธิ์ และเมื่อได้
มีการขายที่ดินตรงกับแปลงที่บุคคลใดถือกรรมสิทธิ์ หลักฐานที่ปรากฏทางสำนักงานที่ดินจะระบุชื่อเจ้าของ
กรรมสิทธิ์แต่ละบุคคลนั้นเป็นผู้ขายที่ดิน การประกอบการดังกล่าวเป็นการประกอบการของห้างหุ้นส่วนหรือ
คณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล จึงต้องยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะตาม
มาตรา 91/2(6) ในนามห้างหุ้นส่วนสามัญไม่จดทะเบียนหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลตามมาตรา
77/1(3) และมาตรา 91/1 วรรคท้าย แห่งประมวลรัษฎากร ถึงแม้หลักฐานการจ่ายเงินจะสั่งจ่ายเช็ค
ให้บริษัท ต. จำกัด ก็ตาม ก็เป็นเพียงการดำเนินการแทน คณะบุคคลฯ เท่านั้น
สำหรับเกณฑ์ในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะในการซื้อขายที่ดิน ต้องคำนวณรายรับจาก
ราคาตามสัญญาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า ทั้งนี้
ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.82/2542 เรื่อง การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์
เป็นทางค้าหรือหากำไรฯ โดยมีอายุความในการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะ 10 ปี ตามมาตรา 193/31
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้ เนื่องจากมาตรา 91/21 มิได้ระบุให้นำบทบัญญัติในมาตรา
88/6 มาใช้ จึงไม่มีบทบัญญัติในเรื่องอายุความการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึง
ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นบทบัญญัติทั่วไปมาใช้บังคับ
(2) กรณีตาม 2.(3) เมื่อข้อเท็จจริงดังกล่าวจะต้องประเมินในนามคณะบุคคลบ้าน
อภิญญาแล้ว จึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยตามข้อ 2.(3) อีกต่อไป

แนววินิจฉัย

: 1. กรณีตาม 3.(1) นาย ส. และพวกร่วมกันซื้อที่ดินจำนวน 11 โฉนด โดยถือ
กรรมสิทธิ์ร่วมกัน มีวัตถุประสงค์เพื่อทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรขาย แล้วแบ่งกำไรกัน แม้ต่อมาจะได้
แบ่งแยกโฉนดที่ดิน โดยให้แต่ละคนถือกรรมสิทธิ์ตามส่วนที่ได้แบ่งแยกออกไป ทั้งนี้ เพื่อให้ขายสะดวกขึ้น
การประกอบกิจการในลักษณะดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นหุ้นส่วนกัน จึงต้องยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสีย
ภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะในนาม ห้างหุ้นส่วนสามัญไม่จดทะเบียนหรือ คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล
ตามมาตรา 56 มาตรา 56 ทวิ มาตรา 77/1(3) และมาตรา 91/1 วรรคท้าย แห่งประมวลรัษฎากร
แม้หลักฐานการชำระเงินจะระบุชื่อบริษัท ต. จำกัด ก็ตาม ก็เป็นเพียงการดำเนินการแทนนาย ส. และ
พวกเท่านั้น
กรณีรายรับที่ถือเป็นฐานในการคำนวณเพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณี
การขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้รายรับที่ได้จากการซื้อขายหรือตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตาม
ความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน ทั้งนี้ ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่
ป.82/2542 ฯ ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ พ.ศ.2542
สำหรับอายุความการประเมินเพื่อเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ใช้อายุความ 10 ปี ตาม
มาตรา 193/31 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เนื่องจากบทบัญญัติเรื่อง อายุความ
การประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะมิได้มีบัญญัติไว้โดยเฉพาะ และมาตรา 91/21 แห่งประมวลรัษฎากร มิได้
ระบุให้นำมาตรา 88/6 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
2. กรณีตาม 3.(2) ตามข้อเท็จจริงดังกล่าว ถือว่าเป็นการประกอบกิจการในนาม
ห้างหุ้นส่วนสามัญไม่จดทะเบียนหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล จึงไม่มีประเด็นที่จะต้องพิจารณาวินิจฉัย
ในประเด็นดังกล่าวอีกต่อไป

เลขตู้

: 64/31038