เลขที่หนังสือ

: กค 0811/3740

วันที่

: 23 เมษายน 2544

เรื่อง

: ภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีขายห้องชุด

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 91/10, พระราชบัญญัติ แก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 34) พ.ศ. 2541

ข้อหารือ

: สหกรณ์ฯ เป็นสหกรณ์ จำกัด ประเภทสหกรณ์บริการ มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริม
ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคมของสมาชิก โดยวิธีร่วมกันดำเนินธุรกิจเพื่อประโยชน์ร่วมกันในการ
จัดวางแผนและดำเนินการให้สมาชิกมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง พัฒนาที่ดิน ก่อสร้างอาคาร รับฝากเงิน
จากสมาชิกจัดให้มีเงินกู้สำหรับสมาชิก ฯลฯ ตามข้อบังคับ สหกรณ์ฯ ที่ได้รับการจดทะเบียนจาก
นายทะเบียนสหกรณ์ ปัจจุบันมีเจ้ากรมสวัสดิการทหารเรือ ดำรงตำแหน่งประธานกรรมการสหกรณ์ฯ เมื่อ
สหกรณ์ฯ ได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย ชื่อ "อาคารชุดเกษมมณฑล" จำนวน 1 หลัง สูง 9
ชั้น จำนวน 128 ห้องชุด ก่อสร้างแล้วเสร็จเดือนตุลาคม 2540 เพื่อจัดสรรและจำหน่ายให้แก่สมาชิกที่
เป็นข้าราชการและลูกจ้างประจำกองทัพเรือที่มีความประสงค์จะซื้อห้องชุดฯ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเป็นของ
ตนเองและครอบครัว ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างสหกรณ์ฯ (ผู้จะขาย) กับสมาชิก (ผู้จะซื้อ)
ในราคาห้องชุดละ 389,000 บาท ซึ่งได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ปี พ.ศ. 2539 โดยสมาชิกได้
ผ่อนชำระเงินดาวน์ตามสัญญามาแล้วบางส่วน ซึ่งสหกรณ์ฯ ได้ยื่นแบบแสดงรายการภาษีและชำระ
ภาษีธุรกิจเฉพาะต่อกรมสรรพากรมาโดยตลอด และเมื่อก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จ สหกรณ์ฯ ได้จัดทำ
บันทึกแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเพื่อให้สมาชิกตามสัญญาผ่อนชำระค่างวดต่อไปจนกว่า สหกรณ์ฯ
จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่สมาชิกได้ และเมื่อถึงกำหนดสหกรณ์ฯ จะยกเลิกบันทึกแนบท้าย
สัญญา โดย สหกรณ์ฯ จะนำเงินค่างวดที่สมาชิกชำระตามบันทึกแนบท้ายสัญญามาหักออกจากจำนวนเงิน
ส่วนที่เหลือตามสัญญา ซึ่งสมาชิกต้องชำระให้ครบถ้วนตามจำนวนในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
สหกรณ์ฯ ขอหารือปัญหาดังต่อไปนี้
1. เงินค่างวดที่สมาชิกผ่อนชำระให้แก่สหกรณ์ฯ นั้น สหกรณ์ฯ จะยื่นแบบแสดงรายการภาษี
พร้อมชำระภาษีธุรกิจเฉพาะในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้หรือไม่
2. สัญญาจะซื้อจะขายเมื่อสมาชิกชำระราคาห้องชุดตามสัญญาสหกรณ์ฯ ได้ยื่น
แบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด เมื่อถึงวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
สหกรณ์ฯ จะต้องปฏิบัติอย่างใดเกี่ยวกับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

แนววินิจฉัย

: 1. กรณีตาม 1. สหกรณ์ฯ ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับสมาชิกโดยที่กรรมสิทธิ์ใน
อสังหาริมทรัพย์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อเข้าลักษณะเป็นการขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการ ซึ่งเป็นผู้ขอ
จดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็น
ทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(2) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541
ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะดังกล่าว ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
พร้อมกับชำระภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น โดยให้กรมที่ดินเรียกเก็บ
ภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อกรมสรรพากร ตามมาตรา 91/10 แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย
พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 34) พ.ศ. 2541
2. กรณีตาม 2. สมาชิกชำระราคาห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นงวด ๆ และสหกรณ์ฯ
ได้ยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด ก่อนแก้ไขเพิ่มเติมโดย
พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 34) พ.ศ. 2541 สหกรณ์ฯ สามารถเลือกปฏิบัติ
ได้ 2 กรณี ดังนี้
2.1 นำรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไปบางส่วน
หรือทั้งหมดแล้วมาหักออกจากรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยยื่นแบบแสดงรายการ
ภาษีและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะจากรายรับตามส่วนต่างนั้น
2.2 ยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะจากรายรับในขณะจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและยื่น
คำร้องขอคืนภาษีธุรกิจเฉพาะที่ชำระไว้เกินหรือซ้ำ โดยให้ยื่นได้ตั้งแต่วันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ทั้งนี้ ตามประกาศกรมสรรพากร เรื่อง แนวทางปฏิบัติกรณีผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจ-เฉพาะ
สำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรซึ่งต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษี ในขณะ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และชำระภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 34) พ.ศ. 2541

เลขตู้

: 64/30413