เลขที่หนังสือ

: กค 0706/4333

วันที่

: 26 เมษายน 2550

เรื่อง

: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการเสียภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 40(8), มาตรา 56, มาตรา 91/10, มาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร มาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา , คำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.81/2542, ท.ป.121/2545

ข้อหารือ

:         นาย ก. ได้ยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90 ภ.ง.ด. 94 ของปีภาษี 2541-2547 และแบบ ภ.ธ. 40 เดือนเมษายน พฤษภาคม กรกฎาคม กันยายน และพฤศจิกายน 2546 และแบบ ภ.ง.ด. 90 ภ.ง.ด. 94 โดยยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีเงินได้รวมกันกับนาง ณ. (คู่สมรส มีเงินได้รวมคำนวณภาษี) เดือนสิงหาคม และพฤศจิกายน 2546 ข้อเท็จจริงสรุปได้ดังนี้
        1. นาง ณ. ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัท ศ. จำนวน 3 สัญญา ดังนี้
            1.1 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ลงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2545 จำนวน 2 แปลง รวมเป็นเงิน 4,644,000 บาท โดยวางมัดจำ 600,000 บาท จ่ายในวันทำสัญญา 100,000 บาท และผ่อนชำระ 5 งวดๆ ละ 100,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด แต่ได้จ่ายเงินมัดจำและเงินผ่อนชำระเพียง 300,000 บาท ค้างชำระเงินดาวน์ 3 งวด เป็นเงิน 300,000 บาท
            1.2 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ลงวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2545 จำนวน 1 แปลง รวมเป็นเงิน 2,400,000 บาท โดยวางมัดจำ 500,000 บาท จ่ายในวันทำสัญญา 50,000 บาท และผ่อนชำระ 9 งวดๆ ละ 50,000 บาท ส่วนที่เหลือ 1,900,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ได้จ่ายเงินมัดจำและเงินผ่อนชำระเพียง 150,000 บาท ค้างชำระเงินดาวน์ 7 งวด เป็นเงิน 350,000 บาท
            1.3 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ลงวันที่ 27 เมษายน 2545 จำนวน 1 แปลง รวมเป็นเงิน 2,400,000 บาท โดยวางมัดจำ 1,200,000 บาท จ่ายในวันทำสัญญา 100,000 บาท และผ่อนชำระ 11 งวดๆ ละ 100,000 บาท ส่วนที่เหลือ 1,200,000 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ได้จ่ายเงินมัดจำและเงินผ่อนชำระ เพียง 100,000 บาท ค้างชำระเงินดาวน์ 11 งวด เป็นเงิน 1,100,000 บาท
        ต่อมาเมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2546 นาง ณ. ได้ทำสัญญาซื้อขายสิทธิในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงทั้ง 3 แปลงดังกล่าว ให้แก่นาง จ. โดยนาง ณ. ได้รับความยินยอมจากบริษัท ศ. ในราคา 8,606,000 บาท และในวันที่ 5 พฤศจิกายน 2546 บริษัท ศ. (ผู้ขาย) ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาทั้ง 3 ฉบับ ให้แก่นาง จ. (ผู้ซื้อ) ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมทั้งได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมต่างๆ จากการขายที่ดินทั้ง 3 แปลงเสร็จสิ้นแล้ว
        2. นาย ก. ได้เข้าประมูลซื้อทรัพย์สินรอการขายจากธนาคารจำนวน 2 แปลง ราคา 35,000,000 บาท โดยได้วางมัดจำเป็นเงิน 1,750,000 บาท ต่อมาได้ทำสัญญาขายที่ดิน 2 แปลงดังกล่าวให้แก่นาย ก. ในราคา 43,000,000 บาท นาย ก. (ผู้จะซื้อ) ได้ขอเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายใหม่เป็นของบริษัท ก. ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ลงวันที่ 27 กันยายน 2547 ต่อมาวันที่ 26 ตุลาคม 2547 นาย ก. ได้ทำหนังสือแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเดิมนาย ก. เป็นผู้ซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขาย ลงวันที่ 12 มีนาคม 2547 แต่ธนาคาร ไม่สามารถเปลี่ยนผู้รับโอนได้ จึงต้องโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อนาย ก. ก่อน ส่วนนาย ก. จะขายหรือโอนให้บริษัท ก. นั้น ต้องกระทำหลังจากที่ธนาคารโอนกรรมสิทธิ์ให้นาย ก. แล้ว ต่อมาในวันที่ 27 ตุลาคม 2547 ธนาคารได้โอนกรรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับนาย ก. ทั้ง 2 โฉนด และนาย ก. ได้ทำหนังสือสัญญาขายที่ดินระหว่างนาย ก. กับบริษัท ก. ในราคา 80,000,000 บาท โดยนาย ก. ได้จ่ายค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ราคาทุนทรัพย์ 80,000,000 บาท ราคาประเมิน 18,582,000 บาท รวมจ่ายทั้งสิ้น 3,302,638 บาท นาย ก. ขอทราบว่า
            2.1 รายได้จากการขายสิทธิตามสัญญาขายสิทธิในสัญญาจะซื้อจะขายของนาง ณ. มีภาระภาษีหรือไม่ อย่างไร
            2.2 รายได้จากการขายที่ดินของนาย ก. ให้แก่บริษัท ก. มีภาระภาษีหรือไม่ อย่างไร
            2.3. การลดเบี้ยปรับเงินเพิ่มของสรรพากรพื้นที่ ทำไมจึงพิจารณาให้เพียงบางเดือนเท่านั้น
            2.4. การยื่นแบบแสดงรายการผิดพลาดคลาดเคลื่อน ผู้ยื่นรายการมีสิทธิจะแก้ไขแบบแสดงรายการที่ยื่นไว้แล้วได้หรือไม่ อย่างไร

แนววินิจฉัย

:         1. กรณีนาง ณ. ได้ขายสิทธิในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ศ. ให้แก่นาง จ. ตาม 1. มีภาระภาษี ดังนี้
            1.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เงินได้ที่นาง ณ. ได้รับเพื่อตอบแทนการโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร นาง ณ. ต้องนำเงินได้ที่ได้รับดังกล่าวมายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามมาตรา 56 แห่งประมวลรัษฎากร
            1.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ การโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ไม่ต้องจดทะเบียนโอนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 91/10 วรรคห้า แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ ตามมาตรา 91/10 วรรคห้า และมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร
        2. กรณีนาย ก. ได้ขายที่ดินให้กับบริษัท ก. มีภาระภาษี ดังนี้
            2.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เงินได้ที่ได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์ตาม 2.เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร นาย ก. ต้องนำเงินได้ที่ได้รับดังกล่าว มายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามมาตรา 56 แห่งประมวลรัษฎากร
            2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ นาย ก. ได้ขายที่ดินให้แก่บริษัท ก. ในวันเดียวกับวันที่นาย ก. ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวจากธนาคาร อ. กรณีจึงเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับ มาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
        3. กรณีการพิจารณางดหรือลดเบี้ยปรับภาษีอากรจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 81/2542 เรื่อง หลักเกณฑ์การงดหรือลดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 22 มาตรา 26 มาตรา 67 ตรี มาตรา 89 และมาตรา 91/21(6) แห่งประมวลรัษฎากร ลงวันที่ 9 กรกฎาคม พ.ศ. 2542 ซึ่งกรมสรรพากรได้มอบหมายให้สรรพากรภาคเป็นผู้มีอำนาจพิจารณาสั่งงดหรือลดเบี้ยปรับ ตามข้อ 2(3) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 121/2545 เรื่อง มอบหมายให้สั่งและดำเนินการเกี่ยวกับการพิจารณางดหรือลดเบี้ยปรับภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีธุรกิจเฉพาะ ลงวันที่ 10 ตุลาคม พ.ศ. 2545
        4. กรณีผู้มีเงินได้ได้ยื่นแบบแสดงรายการไว้แต่มีข้อผิดพลาดคลาดเคลื่อน ผู้มีเงินได้มีสิทธิยื่นแบบแสดงรายการ เพื่อปรับปรุงแก้ไขแบบแสดงรายการที่ยื่นไว้แล้วให้ถูกต้องได้ตลอดไป

เลขตู้

: 70/34880