เลขที่หนังสือ

: กค 0706/พ./8659

วันที่

: 19 ตุลาคม 2548

เรื่อง

: ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการโอนสิทธิจะซื้อจะขายที่ดิน

ข้อกฎหมาย

: มาตรา 77/1(8)(9) มาตรา 77/2 มาตรา 91/2(6)

ข้อหารือ

: บริษัท ซ. ได้ทำสัญญาเช่าที่ดิน เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2541 กับนาง ก. ซึ่ง
เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี เป็นจำนวนเงิน
7,800,000 บาท ซึ่งในสัญญาเช่าดังกล่าว ผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นต่อผู้เช่าว่าจะขาย
ที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้เช่า โดยผู้เช่าต้องดำเนินการซื้อที่ดินที่เช่าให้แล้วเสร็จ
ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ราคาที่ดินที่จะซื้อขายดังกล่าวข้างต้นเป็นเงิน
ทั้งสิ้น 13,000,000 บาท ผู้เช่าต้องชำระงวดเดียวเต็มจำนวน
ต่อมาบริษัทฯ ได้ทำสัญญาโอนสิทธิและซื้อขายที่ดิน เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม
2545 ระหว่างบริษัทฯ (ผู้จะขาย) กับบริษัท พ. (ผู้จะซื้อ) และกับนาง ก. (เจ้าของ
กรรมสิทธิ์) โดยในสัญญาข้อ 1 ระบุให้สัญญาเช่าที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาโอน
สิทธิและจะซื้อจะขายสัญญานี้ด้วย และในสัญญาข้อ 4 ระบุว่า ผู้จะขายตกลงโอน
สิทธิเรียกร้องในการซื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายตามสัญญานี้อันที่มีต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
ให้แก่ผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อตกลงรับโอนสิทธิเรียกร้องในการที่จะซื้อที่ดินที่จะซื้อจะ
ขายข้างต้น โดยผู้จะขายและผู้จะซื้อจะตกลงราคาที่จะรับโอนสิทธิในการจะซื้อจะ
ขายที่ดินเป็นเงินรวม 21,400,000 บาท ซึ่งในสัญญาข้อ 6 ระบุว่าผู้จะซื้อตกลง
วางเงินมัดจำให้แก่ผู้จะขายในวันทำสัญญาเป็นจำนวนเงิน 2,000,000 บาท ส่วนที่
เหลืออีก จำนวน 19,400,000 บาท ผู้จะซื้อจะชำระให้แก่ผู้จะขายในวันจดทะเบียน
โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นี้ผู้จะขายมีหน้าที่จะต้อง
ชำระราคาที่ดินที่จะซื้อจะขายจำนวน 13,000,000 บาท ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์
ที่ดินเพื่อที่เจ้าของกรรมสิทธิ์จะได้โอนกรรมสิทธ์ที่ดินที่จะซื้อจะขายให้แก่ผู้จะซื้อ
ตามสัญญา
บริษัทฯ หารือว่า รายได้ที่บริษัทฯ ได้รับจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือภาษี
ธุรกิจเฉพาะและต้องเสียเป็นเงินเท่าไร

แนววินิจฉัย

: 1. ภาษีมูลค่าเพิ่ม
การโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของบริษัท ซ. ให้กับบริษัท พ. ได้รวม
สิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ของที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไว้ด้วย ดังนั้น หาก
การโอนสิทธิตามสัญญาดังกล่าว เป็นการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้โอนสิทธิ
ได้ใช้ในกิจการที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าตอบแทนที่ผู้โอนสิทธิได้รับจากการโอน
สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นค่าตอบแทนเนื่องจากการขาย
สินค้าที่ไม่มีรูปร่าง ตามมาตรา 77/1(8) และ (9) แห่งประมวลรัษฎากร อยู่ในบังคับ
ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
เนื่องจากสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่มีลักษณะเป็น
อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การโอน
สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จึงไม่ถือเป็นการขาย
อสังหาริมทรัพย์ประกอบกับการโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์
ดังกล่าวไม่ต้องจดทะเบียนโอนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตาม
มาตรา 91/10 วรรคห้า แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจ
เฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

เลขตู้

: 68/33626